不動産投資は数ある投資の中でもリスクが少ない分類に相当する人気の投資手段です。不動産オーナーと聞くと家賃収入が得られる夢のような職種と考えている人も多いはずです。この記事では不動産投資を行う不動産オーナーの気になる年収や、不動産オーナーになるためのステップについて徹底解説をしていきます。最後まで読み進めていけば不動産オーナーのリアルな実情を知ることができるでしょう。
不動産オーナーとは？
不動産オーナーとは、アパートやマンションなどの不動産を所有し、それを貸し出すなどして利益を上げる人のことです。不動産オーナーがアパート経営などをするために資格は必要ありません。不動産オーナーになるための資格は必要ありませんが、ある程度、法律などに詳しいほうが不動産投資をしていくのに有利になるでしょう。不動産投資をするためには、さまざまな契約行為が必要なので、その方面に詳しくなることをおすすめします。また不動産オーナーは税法上、職業に分類されています。家賃収入を得てノンビリ暮らしているというイメージを持つ人もいるかもしれませんが、歴とした職業です。不動産オーナーは不動産貸付業あるいは貸家業に分類されます。自営業や個人事業主といった分類にもなりますので覚えておきましょう。
不動産投資はマンション・アパートだけではない
不動産投資はマンション・アパートなどの一棟買いをイメージする人が多いかもしれませんが、実は投資先は多岐に渡ります。予算を抑えて1室のみ購入して貸し出す区分マンションや、戸建てを購入して貸し出し、事務所や企業に向けてのテナント物件、その他にも駐車場やトランクルームなどさまざまな不動産投資が存在します。また昨今ではリモートワークの需要が高いことから、シェアオフィスやコアワーキングスペースなどトレンドに合わせた不動産投資も増えてきています。ターゲット層を見極め、どのような物件を所有して不動産投資を行うかを事前にシミュレーションすることが健全な不動産投資の一歩目となるでしょう。
不動産オーナーの収入とは？
家賃収入がメイン
不動産オーナーの収入源は主に入居者から得られる家賃収入がメインです。そのため入居者が一人もいなけえれば収入はゼロになってしまいます。不動産オーナーが家賃収入以外で得られる収入は敷金・礼金などの入居者が支払う初期費用や、契約期間の更新時に発生する更新料がメインとなります。このように入居者が継続して住み続ける事で得られる収入はインカムゲインと呼ばれています。一方、不動産を手放す際に売却によって得られる収入はキャピタルゲインと呼ばれており、不動産オーナーが得られる収入の一部と考えておく必要があります。不動産オーナーは所有している不動産をどれくらい所有することで、初期投資を回収し、利益を捻出していくかを計画しておかなくてはいけません。
家賃収入以外は無い？
家賃収入以外で不動産オーナーが得られる収入は不動産の性質が生み出す価値が一般的です。例えば駐車場の賃料や、共用スペースの共益費、ラウンジ内に設置する自動販売機などの設置費用などです。所有する不動産によって得られる収入の種類は分かれてきますので、ご自身の所有する不動産の入居者の性質に適した設備を整える必要があります。所有する不動産の地域性を理解していないと、入居者の退去率が上がってしまう可能性があります。
不動産オーナーは5～10年単位の運用計画が一般的
多くの場合、不動産オーナーは不動産を所有するにあたってローンを組むことが多いでしょう。銀行からお金を借りて、初期費用をかけて投資を行うことから、どれくらいの期間で黒字に転換するかは事前に計画を立てていなくてはいけません。不動産オーナーの事業計画には5～10年間で収益を確定させるイメージを持っておく必要があります。これは1～2年の短期で換算すると、初期投資の多い期間での回収は現実的ではないことと、逆に20～30年で計画を立ててしまうと、まわりの環境の変化や売却時の買い取り相場を試算できないためです。5～10年間のうちに、初期費用を回収し目標とする利益を捻出するサイクルを生み出さなくてはいけません。不動産オーナーは物件の空室率や価値を引き上げることで安定した入居者を確保し続ける必要があります。
不動産オーナーには支出がある？
不動産オーナーは初期投資以外にどのような支出があるのでしょうか？ここでは、1棟のマンションのようにご自身だけでは管理が難しい物件の不動産オーナーをイメージして貰えればわかりやすいかもしれません。
管理費
管理費用とは物件を所有することで発生する経費のようなものです。例えば、入居者が入れ替わる時のクリーニング費用や、修繕費などが相当します。入居者が退去するタイミングは不動産オーナーがすべて事前に把握することは困難でしょう。そのためある程度キャッシュを手元に用意していないと、次の入居者を迎え入れる準備に使用できる資金が滞ってしまいます。不動産オーナーにとっては少しでも早く空室を埋めるためには健全なキャッシュフローが重要となってきます。また共用部分の破損や、修繕費用も軽視してはいけません。住民にとって共用部分は日常から使用する共通の空間でもあります。所有する不動産の性質や地域性にもよりますが、景観や民度の高い地域の不動産であれば、高品質な状態を保ち続けなければいけません。
税金
不動産で得た家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対しては、所得税と住民税が課せられることになります。不動産所得にかかる税金ではありませんが、不動産を取得した際にかかる不動産取得税、不動産を所有していることで毎年納税義務が発生する固定資産税と都市計画税があります。そのため各税金の計算方法はある程度把握しておく必要があります。不動産所得税とは家賃収入から必要経費を引いた残りの収入に対して発生する税金です。不動産所得税は累進課税制度が採用されています。累進課税制度とは所得が多い人が税金を多く納めなくてはいけない制度です。本業があり、不動産オーナーが副業として運用している人は、本業の給与所得と不動産所得の合計金額が課税対象となります。累進課税制度では税率で計算された金額から控除される金額をマイナスし、最終的に納めなくてはいけない税額が決定します。不動産オーナーは税金に関する知識をある程度持っていないと、予定以上の支出が発生してしまいますので、事前に予習しておくことをおすすめします。
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不動産オーナーの平均年収はいくら？
国税庁の調査によると不動産オーナーの平均年収は521万円と言われています。年間の所得は300～500万円の人が1番多く全体の23.2%、続いて500～1000万円の人が多く全体の21.9%という結果となりました。日本のサラリーマンの平均年収440万円と比較するとそこまで良く感じないかもしれないですが、不動産オーナーは勤務時間や休みという概念が一切ありません。そのため不動産オーナーがサラリーマンにとって非常に魅力的な仕事に見えてくることは間違いないでしょう。また1000万円以上の収入のある不動産オーナーも全体の10％と一定数いることから夢のある職業と言っても過言ではありませんね。
家賃収入以外で不動産オーナーをやる目的とは？
節税対策
不動産オーナーには家賃収入目的で不動産管理をする場合と節税目的で不動産を所有するケースに分かれます。家賃収入目的以外で不動産を所有する代表例では節税です。さきほどの累進課税制度によると高収入の人はそれだけ多くの税金を納めなくてはいけません。そのため本職の給与が高い人にとっては、ご自身の収入を減らすことで節税をすることができます。不動産オーナーの初年度は赤字になりやすい特性を活かして、必要経費を計上することで帳簿上では赤字にします。不動産所得の所得税の計算方法では、本職の給与所得と不動産所得の合算が適用されますので、不動産所得を赤字で計上することで、総所得を減らすことができるのです。一見ズルのように見えますが税法上全く問題はありません。不動産投資は高収入の人が行う節税対策の一面もあるということになります。
不動産オーナーになるメリット・デメリット
ここでは不動産投資を行ううえでメリット・デメリットを解説していきます。
不動産オーナーになるメリット
不動産オーナーになる最大のメリットは家賃収入という不労収入を得られることでしょう。不動産管理や地域性に適した運用プランが循環していれば、実際に働かなくても自動で利益を生み出してくれます。時間や労力に対する対価を給料として得ているサラリーマンと比較すると肉体的・精神的負担は少ないかもしれません。
不動産オーナーになるデメリット
不動産オーナーになるデメリットはやはり初期投資が掛かることです。不動産投資は自己資金、フルローンどちらを選択していたとしても初期投資が前提条件となっており費用も非常に高額になることから、もしも利回りの低い物件を購入してしまうと想定していたような生活を手に入れることができません。不動産の購入はリスクが付き物ですので慎重に検討することが重要です。また資金繰りとは別に多いデメリットとしてあげられることは相談相手がいないということです。これまで何十年に渡り不動産投資に携わってきた百戦錬磨の不動産オーナーで無い限り、ご自身の判断に絶対的な自信を持って投資ができる人はいないでしょう。サラリーマンの傍ら、副業として不動産オーナーに手を出す場合などは、専門家や不動産管理に詳しい人のアドバイスを聞くということも忘れてはいけません。
不動産オーナーには心強いパートナーが必要な理由
不動産オーナーは家賃収入が収入のほとんどを占めています。空室リスクや稼働率など日々頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか？また税金や法律など専門性の高い知識も必要です。同じ境遇の人が周りに少ないことから相談ができずに判断に困る不動産オーナーも珍しくありません。不動産オーナーにとって最も良き相談相手になる人は実はその地域に根差した不動産屋かもしれません。節税対策から法律、穴場物件など特に地域性が重要となる情報はその地域を理解し、土地に根差した営業をしている不動産屋が強い味方となってくれるハズです。もしも神戸市中央区であればKOBE賃貸ナビにお任せください。
【地域性を理解している】神戸市中央区で不動産管理の相談をするのであればKOBE賃貸ナビ
KOBE賃貸ナビの公式ホームページには数多くの穴場物件の紹介がされています。KOBE賃貸ナビは神戸市中央区を拠点としていることから神戸市の地域性を理解して、不動産オーナーにとって所有するメリットの高い物件を紹介しています。インボイス制度導入後の不動産市場の動向にも身近に触れられる不動産屋の強みを活かして、相談者にとってメリットの高い不動産経営をアドバイスしてくれるでしょう。KOBE賃貸ナビは物件の紹介から売却の相談、不動産管理に関する諸手続きなど全てを一任できる不動産管理のプロとして、神戸市の不動産オーナーに貢献しています。
【不動産管理はもちろん、税金など豊富な知識が魅力】神戸市中央区で年間300件以上の相談実績
KOBE賃貸ナビは神戸市中央区で地域に根差した営業をしている不動産パートナーです。年間で300件以上の相談実績を誇り、無料相談窓口を設けていることから神戸市中央区では多くの支持を集めています。また要望さえあればエリア外の物件に対する相談も可能ですので、レスポンスの良い不動産パートナーと評価できるでしょう。
まとめ
不動産投資は不労収入を実現できる現実的な投資のひとつです。初期投資は掛かりますが、堅実な運用を行うことで利益を捻出することができます。不動産投資に向いている人の特徴として、計画性を持っている人や、継続して努力ができる人などがよく挙げられます。ですがこれから不動産投資を始めようと検討している人にとっては、理想的なプランニングや事業計画を立案することはなかなか難しいかもしれません。そのため、地域性に詳しい専門家の意見は非常に重要となります。気軽に相談のできる地域性を理解している不動産屋さんに味方をしてもらえれば非常に心強いでしょう。
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