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神戸市中央区在住の新しい大家です。父から相続した20年の歴史を持つ賃貸マンションが、繁忙期も終わりを迎え、3月末までにはすべての部屋が埋まる予定です。満室後の管理には、入居者の満足度を高めることと、建物設備の定期的なメンテナンスが不可欠です。しかし、最近の地震ニュースを見ていると、賃貸経営における地震リスクも考慮すべきだと感じました。質問者が受け継いだ物件は火災保険に加入していますが、再度その内容をチェックすることをお勧めします。
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満室後の賃貸経営では、入居者の満足度向上と建物の定期的なメンテナンスが重要です。しかし、最近の能登半島地震を受けて、地震などの災害に対する備えも急務です。質問者のオーナー様は、火災保険などの再チェックもお勧めします。
報道によれば、地震や津波でアパートが倒壊するケースは少なく報じられていますが、多くの賃貸建物が被害を受けているはずです。全壊や半壊の場合、入居者は避難を迫られ、大家は賃貸経営の拠点である建物を失うリスクがあります。日本全国どこでも地震のリスクを考えると、「地震保険」に加入するか、少なくとも内容を理解することが重要です。
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地震保険は火災保険選びが重要
基本的に、地震保険は地震や津波、噴火による住宅被害を補償する損害保険です。火災保険だけでは地震被害の補償は受けられません。地震保険は火災保険とセットで加入する必要があります。補償範囲は火災保険の保険金額の30％から最大50％までです。全体の損害が大きくなる場合、保険会社の負担に不安が生じますが、地震保険制度は政府と民間の保険会社が共同で運営されており、政府が保険金の支払責任を一部分担う「再保険」があります。法律により補償内容や保険料が決まっているため、どの保険会社で加入しても内容や保険料に違いはありません。しかし、火災保険商品は各社で異なる特徴があります。つまり、地震保険選びで重要なのは火災保険の選択であり、その内容が重要です。この解答は地震保険の話から始まりましたが、結局は火災保険の選択が重要です。質問者のお父様がどのような火災保険を選んでいたか、その内容を知ることが重要です。
火災保険選びのチェックリスト
保険商品の選択についてはお勧めはできませんが、以下のチェックリストが役立つでしょう。まず、火災保険商品が地震保険に対応しているかどうかを確認します。その上で、火災補償はもちろんのこと、台風や竜巻による風災補償、大雨や洪水による水災補償、偶発的な事故による破損・汚損補償などが付加できるかを確認します。さらに、賃貸住宅オーナー向けの特約があるかどうかも重要です。例えば、火災などで賃貸住宅が損害を受けた場合に、家賃収入補償特約で家賃損失が補償されるか、家主費用補償特約で孤独死などの事故が補償されるか、賃貸建物所有者賠償特約で法的な損害賠償が補償されるかを確認します。地震保険が火災保険にセットされていれば、賃貸経営の保険加入によるリスク管理には申し分ありません。ただし、保険内容を充実させると保険料が増えることに注意が必要です。賃貸経営は事業ですから、経費は限られています。経費を惜しまずリスク管理を行っても、収益の出にくい事業体質ではありません。このバランスを見極めて決断することが賃貸経営の重要な要素です。
賃貸経営とはリスクマネジメント
賃貸経営にはリスク管理が不可欠です。30年以上にわたる経験から、予期せぬ空室や賃料相場の変動など、さまざまなリスクが生じる可能性があります。法的な問題に巻き込まれることもゼロではありません。経営はこれらのリスクを理解し、最小限の被害で済むように対策を講じることです。地震災害も避けられないリスクですが、その発生確率は高くありません。収支のバランスを考慮した対策を検討してください。
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