こんにちは。KOBE売却＆買取ナビ店長の恋水です。今月は空室対策の基本について考えてみましょう。「いまさら」と思うかもしれませんが、場当たり的な手段を避けるためにも、基本を振り返ることは無駄ではありません。
はじめに
神戸のマンションオーナーのお客様の方でも空室で悩まれている方は多くいらっしゃいます。空室対策を狭義で考えると「目の前の空室を埋めること」と解釈するかもしれませんが、実は正しい空室対策は長期的視点で行うべきです。目の前の空室をとりあえず埋めることではなく、一定期間の賃貸収益を最大にする方法として捉えましょう。そのための重要な知っておくべき情報を3つ解説します。
稼働率の重要性
空室率よりも稼働率を重視することが大切です。空室率とは、例えば10戸のうち2部屋が空いていれば「空室率20％」と計算します。しかし、空室率は数値が極端に変動するため、経営指標としては不向きです。対して稼働率は、一定期間（例えば365日）に全ての部屋がどれだけ賃料を稼いだかを示す指標です。
年間の稼働率は、「各戸の各月の入居日数の合計 ÷（12ヶ月 × 戸数）」で計算します。例えば、101号室が1月から10月まで入居していて、11月15日に退去した場合、入居日数の合計は304日（1月から10月までの日数）＋15日（11月の退去日）で319日となり、それを年間365日で割ると稼働率は87.4％になります。この計算を全戸で行い総計すれば年間の稼働率が算出されます。
正しい稼働率を把握することが、適切な改善策を見つけるための出発点です。稼働率は、実力を正しく評価するための重要な指標です。
適正な賃料査定
稼働率は適正な賃料査定と密接に関連しています。適正賃料より低く設定して募集すれば稼働率は高くなりますが、賃貸の総収入は増えません。一方、適正賃料より高く設定して募集すれば、稼働率は低くなります。まずは適正に査定された賃料を知ることが重要です。
例えば、募集中の部屋の適正賃料を100と査定できた場合、同様のライバルが近隣で何部屋も募集中です。部屋を探しているお客様が限られている中で、特徴を打ち出す必要があります。そこで募集賃料を95にすることで、同様の物件の中で安さをアピールして募集します。重要なのは、実力が100のところを95で募集するという点です。
また、募集賃料を100のままで1～2ヶ月のフリーレントを提供する方法や、賃料の1～2ヶ月分の予算で設備をレベルアップする方法もあります。賃料の5～6ヶ月分のリフォームを行い、募集賃料を105か110に設定することも選択肢の一つです。さらに、何百万円もの予算でリノベーションを行い、賃料を120か130に上げて募集することも可能です。
いずれの場合も、現状の適正賃料を正確に把握し、対策後の成績を稼働率で正しく評価することが重要です。
マーケットを掴む
マーケットとは、現在この地域でどんな部屋が求められているかを指します。適正賃料より少し募集賃料を下げる、1～2ヶ月分のフリーレントサービスや設備のレベルアップ、高額のリフォームやリノベーションなどの対策も、地域の需要と合っていなければ効果はありません。マーケットについては、直接お客様と接触している不動産会社がよく知っています。データを元に、共に検証してみてください。
具体的ノウハウは最後で良い
空室対策と言えば、「○○を○○したら部屋が決まった」という具体的なノウハウを期待するかもしれません。しかし、重要なのはそれがオーナー様のマーケットで求められているかどうか、そして出発点となる物件の実力が正確に把握できているかです。どの手段を選択するかは限られているため、結果が良かったかどうかは数年の実績を見ないと分かりません。その指標が稼働率です。この3つのキーワードを、今後の賃貸経営に取り入れてみてください。
まとめ
空室対策は一時的な手段ではなく、長期的な視点で取り組むことが大切です。稼働率を正しく把握し、適正な賃料を設定し、マーケットの需要に応じた対策を講じることで、賃貸収益を最大化することができます。この基本を押さえた上で、具体的な手段を適用していくことが成功への道です。空室対策の基本を振り返り、今後の賃貸経営に役立ててください。
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