大家さんのための税金基礎講座、築古物件の引継ぎ

築古物件の課題と収益性の低下

例えば、築25年の賃貸物件を所有している場合、設備の老朽化や外観の劣化、そして入居者の減少が避けられません。特に、設備の古さや見た目の悪さが空室の原因となり、収益性が低下してしまいます。結果として、物件の維持管理が大変になり、子供が「引き継ぎたくない」と感じることに繋がるのは当然です。

空室が半分以上も発生していると、家賃収入はもちろん、物件の価値自体も下がってしまいます。築25年という年数は、設備が古く、競争力が低下しているため、入居希望者にとって魅力的ではなくなっている可能性があります。このままでは、相続時のトラブルや、相続人が物件を手放す選択をしてしまう可能性が高まります。

築古物件を引き継ぐ際、相続税が問題となることがあります。相続税対策は非常に重要ですが、節税を考えるあまり、物件の価値を下げるばかりでは、次世代が物件を引き継ぎたくなくなるケースが多くなります。物件の収益を改善しつつ、相続税評価を適切に抑えるバランスが重要です。

築古の賃貸物件を次世代に引き継いでもらうためには、まず収益性を改善する必要があります。子供たちが「引き継ぎたい」と思えるような物件にするためには、相応の投資が必要です。ここでのポイントは、「評価を下げつつ、価値を上げる」ことです。

物件の外観や内装をリノベーションすることで、入居者にとって魅力的な物件に生まれ変わらせることができます。例えば、以下のような改修を行うことで、物件の価値を高め、空室率を減らすことが可能です。

例えば、外壁塗装と数部屋のリノベーションに1500万円を投資したとします。費用対効果を考えたリノベーションを行い、空室が埋まれば、家賃収入が大幅に増える可能性があります。ここで大切なのは、物件の価値を高めつつも、税金評価が上がらないように工夫することです。

投資の費用を現金で支払うか、借入を利用するかは状況によりますが、借入を利用することで、評価額が下がり、相続税の負担が軽減される場合があります。

お子さんが物件を引き継ぎたくない理由の一つは、賃貸経営の煩雑さです。そのため、管理の負担を軽減するための工夫も必要です。

もし、オーナーとして物件管理をすべてご自身で行っている場合は、賃貸管理を専門の会社に任せることを検討しましょう。プロの賃貸管理会社に委託することで、煩雑な管理業務を任せることができ、お子さんが安心して物件を引き継ぐことができるようになります。

また、将来的な賃貸経営のビジョンや必要なキャッシュフローに基づいた管理を行ってもらうことで、物件の価値を維持しつつ、収益性を向上させることができます。

収益性が改善された場合、今後の相続に備えて、生前贈与を検討することも一つの方法です。60歳以上の親が18歳以上の子供に対して、生前に物件を贈与することで、家賃収入を子供に移転させることができます。

ただし、贈与税の課税が発生する可能性があるため、税理士に相談して計画的に行うことが重要です。贈与税の非課税枠や、相続時精算課税制度を活用することで、贈与税の負担を軽減することができます。

収益が改善し、物件の管理が効率化されると、将来的に現預金が増え、相続時に再び税金の課題が浮上する可能性があります。そのため、長期的な視点でキャッシュフローの管理や、税金対策を進めていくことが重要です。

また、収益性の向上と同時に、物件の資産価値を維持し続けるために、定期的なメンテナンスやリノベーションを行うことが不可欠です。これにより、次世代が安心して引き継げる不動産資産として、物件の価値を高めることができます。

築25年の賃貸物件を引き継ぐことに対して、子供が躊躇している場合でも、物件の収益性を改善し、管理の負担を軽減することで、次世代にとって魅力的な資産となる可能性があります。相続税対策だけでなく、物件の収益改善を優先し、長期的なビジョンを持って賃貸経営を進めることが大切です。

物件のリノベーションや管理の効率化、そして生前贈与の活用などを組み合わせることで、子供たちが安心して受け継ぎたいと思える物件に変えていくことができるでしょう。