不動産売却の査定額はどう決まる？戸建て・マンション・土地が高額査定になるコツは

この記事では、不動産売却の査定のポイントについて解説していきます。
不動産の売却査定の方法やチェックポイントは、神戸市内の不動産でも、他の地域でも、基本的な部分に違いはありません。

• 不動産売却の査定では、どんな所がチェックされるのか
• 不動産の査定にはどんな基準があるのか
• 査定額と売却価格はどう違ってくるのか

といったポイントについて、わかりやすくご紹介していきます。

 

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不動産売却の査定のチェックポイントと基準

それでは、不動産の査定でどんなポイントがチェックされるのか、いろいろな項目をカンタンにご説明していきましょう。

どんな物件なのか？築年数、耐用年数・面積・間取りなど

まず大まかに、「どんな物件なのか？」という、基本的な情報に関する部分ですね。
具体的には、築年数と耐用年数、面積、建坪、間取りなどになります。

不動産は、どれ一つとして同じ物件はありません。
いろいろな角度から物件をチェックして、たくさんの魅力を見つけてくれる不動産会社に頼めば、より高い査定額も期待できるでしょう。

土地の実勢価格・公示価格・路線価

土地については、「実勢価格」と「公示価格（公示地価・基準地価）」「路線価」といった様々な基準があります。
かんたんに解説すると、

• 実勢価格…実際に取引された時の価格
• 公示価格…国土交通省や都道府県が毎年公表する土地の価格
• 路線価…道路に面する宅地1m2あたりの評価額。道路ごとに評価額が決まっている

といった基準になります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税を決める評価額のことです。
市町村から送付される、固定資産税課税明細書に記載があります。

神戸市の場合、市役所の窓口で確認することもできます。
担当部署は、行財政局税務部固定資産税課となっています。

登記簿謄本

登記簿謄本は、不動産の本当の所有者は誰か？といったような事柄の確認のために、チェックする部分になります。
査定額への影響というより、手続き上、必要になる部分だと考えて良いでしょう。

たとえば相続した物件などで、売り主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。こうした場合、すぐに所有権移転登記を行ったほうが良いでしょう。「売主が実は本当の所有者ではなかった」となると、いろいろなトラブルが起きてしまいます。売りに出す前に確認しておきたいポイントですね。

境界・確定測量図・越境の状態

「隣の土地との境界がハッキリしているか？」「境界線まわりの状態はどうなっているか？」といったチェックポイントになります。

確定測量図という実測図があると、「境界がハッキリしている」と証明できます。
また、筆界確認書といった書類もあります。こちらは、お隣さんとの間で、「ここが境界線ですよ」と合意が取れていることの証明になります。

こうした書類があると、査定額も高くなりやすいでしょう。

越境とは、たとえば植木の枝やコンクリート擁壁、エアコンの室外機など、「境界を越えてしまっているものが無いか？」ということです。
特に住宅の場合、どうしても人と人とが生活する場所ですから、お隣さんとお互いに越境しあっている場合もあるでしょう。そうした状態は、なるべく解消しておくと良いでしょう。
また、越境の覚書といった書類をお隣さんと締結している場合もあるかと思いますので、そうした点も確認しておきたいところです。

日照・展望・風通し

• 日照　…　物件の日当たりの良さ
• 展望　…　物件からの眺め
• 風通し　…　物件の風通しの良さ

こうした点でも査定額が変わってきます。

たとえば見晴らしの良いところに建っていれば、「展望が良い」として査定額にプラスされていきます。風通しの良い作りになっていれば、「通風状態が良好」ということで、これも査定額にプラスになるでしょう。

騒音・振動・臭気など

周囲からの騒音や振動、臭いなどがあると、そのぶん査定が低くなってしまいがちです。
とくに大きな道路に面していたり、近くに線路が通っていたりする場合は、少し気を払っておきたいところです。

ただし、こうした周囲の環境が良くなくても、ただちに査定が低くなるとは限りません。

• 高性能な窓サッシに取り替える
• 玄関ドアなどの建付けを直す
• 外壁のリフォーム

など、物件の遮音性や密閉性を高める工夫があれば、査定が大幅に下がってしまうことは避けられる可能性もあります。

メンテナンス状態と修繕履歴

建物の維持管理（メンテナンス）がきちんと行われていると、それだけで査定も高くなります。
たとえば、外壁の塗り直し、シロアリ予防、壁紙やクロスの貼り替え、水回りの配管などですね。こうしたメンテナンスがしっかり行われていれば、築年数の古い物件でも、高額査定が出やすくなります。

またリフォームやメンテナンスの修繕履歴が残っていると、他の物件よりもかなり印象も良くなります。「いつ、どんな修繕をしたか」がわかるよう、日付と内容がカンタンにまとまっているだけでも十分です。

給排水設備（水回り）

水回り（給排水設備）の状態や使い勝手も、査定に響いてくるポイントの一つです。
たとえば蛇口やシャワーヘッドが古くなっていたり、水圧が弱すぎたりすると、それだけで査定がマイナスになってしまうことも。こうした設備を取り替えておくだけでも、良い査定につながっていきます。

周辺環境

最寄りの駅やバス停、スーパーやコンビニ、公共施設、医療機関などの周辺環境です。こうした点も物件の査定額に反映されていきます。たとえば、駅やバス停が近くにあると、「アクセス良好」として評価が高くなります。スーパーやコンビニ、活気のある商店街などが近くにあれば、「生活利便性が高い」となり、これも査定にプラスになっていきます。

周辺環境は、売主にはどうしようもない要素でもあります。「物件と関係ない要素で査定が決まるなんて…」と思えるかもしれませんが、買う人にとっては重要なポイントでもあるため、どうしても響いてきてしまいます。

ただし逆に言えば、「物件の状態だけでなく、周辺環境の良さでもアピールしていける」ということです。周辺環境の良さをしっかりと見つけてくれる、地域に強い不動産会社に頼むことが、高額査定のポイントになるでしょう。

実は違います！査定額と売却価格

不動産売却の査定のポイントについて、いくつかご紹介してきましたが、ここで一つ大切なお話をさせて下さい。

それは現実問題として、「査定額と売却価格は違う」ということです。

査定額は、あくまで見積もりのようなものです。実際に売れる価格が、査定額の通りになるとは限りません。

たとえば、査定額が5000万円でも、なかなか売れず、値下げ、また値下げと繰り返し、最後には二束三文、雀の涙になってしまう…なんてことも、あり得ない話ではないのです。こうした失敗を防ぐためには、やはり不動産会社の選び方が重要になります。

販売力が足りない不動産会社だと、結局は高く売れない

どんなに査定額が高い不動産会社でも、販売力が伴っていなければ、実際には高くは売れません。
査定額が高いか低いか…も気になる所ではありますが、それと同じぐらい、

「本当にこの値段で売却できるのか？」
「この会社には、高値で売れるだけの販売力はあるの？」

という点も、注意してチェックしたほうが良いでしょう。

• 地域の物件で高額売却の実績があるか？
• 不動産のことや地域のこと、お客様の声をしっかり聞いているか？
• 担当者と話してみて、印象は良いか？

といった点でチェックしてみると良いでしょう。

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不動産の査定額は、立地や物件のタイプ、築年数、間取りといったシンプルなスペックだけで決まるものではありません。
境界の状態、日照・展望・風通し、メンテナンス状況、そして地域の周辺環境など、さまざまな評価のポイントがあります。

いろいろな観点から、あなたの大切な物件を評価して、隠れた個性や魅力も見つけ出してくれる…そんな不動産会社に頼むことが、一番のポイントです。

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