今回は、「特定空き家」について解説していきます。
「家を相続したけれど空き家になってしまい、そのまま放置している」
「空き家を持っているが、まったく管理していない」
といった方は、特に注意を払う必要のあるテーマです。
・特定空き家とは何か
・特定空き家に指定されると、どんな問題が生じるのか
・どうすれば解決できるのか
こうした内容をお届けしていきます。
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特定空き家とは何か
まず最初に、特定空き家の意味や定義について解説していきます。
特定空き家とは、「空き家対策特別措置法」によって指定される、倒壊などの危険性の高い空き家のことを指します。
近年、人口減少などに伴い、空き家が社会問題となっています。
“適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている”（同法第一条）ことを鑑み、その対策として2015年5月に制定されたのが、「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特措法）」です。
この法律にもとづき、一定の条件を満たす空き家が、「特定空き家」として指定されることになります。
管理されていない空き家は、”違法”になる恐れも
空き家対策特措法の第三条に、以下の定めがあります。
（空家等の所有者等の責務）
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
「空き家を持っている人は、しっかりと管理に努めて」と、法律に定められているわけですね。
今までなら、たとえば「空き家を相続したけれど、手のつけようが無いから放置しておこう」という選択も、固定資産税が無駄にはなってしまうものの、法律上は悪いことではありませんでした。ですが空き家対策特措法が制定された現在では、空き家を放置しておくことは、同法第三条に定められた「空家等の所有者等の責務」に反してしまいます。
端的に、『空き家を放置してはいけない』と考えるべきでしょう。
国土交通省の基本指針による、特定空き家の指定条件
国土交通省の基本指針によると、特定空き家は、以下のような条件によって指定されます。
１：倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
２：著しく衛生上有害となるおそれのある状態
３：適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
４：その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態出典：特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【概要】 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411704.pdf
それぞれどういった状態なのか、詳しく解説していきます。
１：倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
たとえば、以下のような状態が挙げられます。
- 基礎に不同沈下がある
- 柱が傾いている
- 基礎が破損または変形している
- 土台が腐朽または破損している
- 屋根が変形している
- 屋根ふき材が剥落している
- 外壁の仕上材料などが剥落等している
- 看板などの設備が店頭している
- 階段、バルコニーなどの腐食や破損、脱落
- 擁壁表面に水が染み出し、流出している
こうした状態になっていたり、あるいは将来的に上記のような状態になることが予見される場合、「特定空き家」に指定されます。
２：著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 吹付の石綿などが飛散する可能性が高い
- 排水などの流出や、浄化槽などの放置・破損により、汚物の流出や悪臭の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
- ごみ等の放置、不法投棄による悪臭の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
- ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
こうした状態にある空き家や、将来的にこうした状態になることが予見される場合も、「特定空き家」となります。
３：適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
例として、
- 景観法に基づく景観計画が策定されている場合で、景観計画に著しく適合していない状態
- 地域で定められた景観保全のルールに著しく適合しない状態
- 屋根や外壁などが、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている
- 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
- 立木等が建物を覆うまで生い茂っている
といった状態が、「著しく景観を残っている状態」となります。こうした空き家も、「特定空き家」に当てはまります。
４：その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
例として、
- 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている
- 動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
- シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある
- 門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている
といった状態が当てはまります。こうした空き家も、「特定空き家」にあたります。
特定空き家に指定されると？
国交省の基本方針を見ると、管理が行き届いていない空き家は、「特定空き家」に指定される可能性があると言えます。相続した空き家を放置している場合などは、特に要注意ですね。
それでは、特定空き家に指定されると、どんな問題やデメリットが生じるのでしょうか。
同法第14条「特定空家等に対する措置」や、国交省の資料をもとに、わかりやすく解説していきます。
特定空き家に対する措置の流れ
１：立入調査
「特定空き家等に対する措置」が行われる前に、まず行政による立入調査などが行われます。
２：所有者への告知、助言、指導、勧告の実施
問題となる空き家の所有者に対し、告知や助言、指導、勧告などが行われます。危険な状態の空き家なので、対処するよう連絡が来るイメージですね。
３：特定空き家の所有者への命令
行政の指導や勧告に従わず、空き家を放置し続けていると、今度は「命令」が出されます。指導や勧告と違い、命令は強制的なものになります。行政から、「この空き家をなんとかしなさい！」と命令されてしまうわけです。
この「命令」まで進むと、行政の命令が下されたことを示す看板が、家の前に立てられてしまう場合もあります。（同法十四条11、12）
４：特定空家等に係る代執行
命令が出てもなお従わない場合、行政による「代執行」が行われます。簡単に説明すると、問題となる空き家を、行政当局が強制的に取り壊したり、ゴミ等を撤去することです。
「市が勝手にやってくれるなら有り難い」と思うかもしれませんが、この代執行の費用は、所有者に請求される決まりとなっています。数百万円もの解体費用や撤去費用を、自治体から請求されてしまいます。
命令違反や調査拒否などによる罰則も
この「特定空き家に対する措置」において、行政からの命令に違反したり、立入り調査を拒んたりした場合、次のような罰則が課せられます。
（過料）第十六条 第十四条第三項の規定による市町村長の命令に違反した者は、五十万円以下の過料に処する。２ 第九条第二項の規定による立入調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、二十万円以下の過料に処する。出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）
固定資産税が6倍になる？特定空き家に指定されると
特定空き家の問題については、「固定資産税が6倍になる」という話が気になっている方も多いようですね。
実際には先ほどご説明した通り、固定資産税６倍どころか、行政による立入調査、勧告、命令、強制執行、さらには罰則など、非常に厳しい措置が待ち受けています。「固定資産税が６倍になったら損するかもしれない」なんて、のんびりと構えている場合ではないのですが、これについても解説していきましょう。
特定空き家の「固定資産税６倍」、正体は軽減措置の除外
特定空き家に指定されると、確かに、固定資産税が大幅に増えてしまいます。ですがこれは、「特定空き家は固定資産税６倍」と決まっているわけではありません。
実際には、“固定資産税の軽減措置対象から除外される”ことにより、大幅な増税となります。
空き家対策特措法が制定される前は、空き家であっても、200平方メートルまでの敷地部分については、固定資産税を6分の1に軽減する規定が適用されていました。ですが特定空き家に指定されると、この軽減措置が無くなるため、固定資産税が６倍に増えてしまうことになります。
特定空き家に指定される前に、解体や売却の検討を
空き家を管理せずに放置しておくと、「特定空き家」に指定され、大変な自体を招いてしまいます。
そうなってしまう前に、先手先手で対処していくことが大切です。
空き家への対応方法は、さまざまな方針が考えられます。
大まかに考えても、次のような方向性があるでしょう。
- 空き家を解体して、土地を活用する
- 空き家を解体して、土地のみ売却する
- 空き家と土地を「古家付き土地」として売却する
- 中古住宅、中古物件として売却する
- リフォームやリノベーション（改装）を施して活用する
- リフォームやリノベーション（改装）を施して売却する
どのような方法が適しているかは、物件の状態や、地域の状況、所有者の希望により異なってきます。不動産の専門家のアドバイスも欠かせません。
神戸市には、空き家対策の補助金も
空き家を放置しておくと「特定空き家」となり、厳しい措置が待ち受けています。
ですが一方で、しっかりと空き家に対処すれば、行政の補助金などサポートを得ることもできます。
神戸市にも、「老朽空家等解体補助事業」「空き家・空き地地域利用応援制度」「空き家活用支援事業」など、さまざまな助成制度があります。
空き家を放置しておいて厳しい措置を受けてしまうより、こうした行政の助成制度も上手に使いながら、売却や再活用を検討していくほうが、何百倍もメリットが大きくなります。
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相続した古い家、誰も使っていない建物…。
「空き家になって放置しているけれど、まあ良いか」では済まないのが現状です。
管理が難しい場合、解体や売却など、さまざまな方法を検討して対処する必要があります。
こうした空き家や、管理しきれない不動産への対応についても、KOBE売却ナビはご相談にお応えしています。
神戸市内に所有する空き家でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談下さい。
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