今回は、神戸市の空き家・空き地の売却について解説していきます。
要らなくなってしまった空き家や空き地は、大きな悩みの種ですよね。
「売りたいけれど、本当に売れるの？」
「どうやって売ったらいいんだろう？」
「税金や費用はどうなるんだろう？」
「神戸市や兵庫県から、何か補助金は出ないの？」
など、神戸市内の空き家・空き地の売却で、知っておきたいポイントをチェックしていきましょう。
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空き家の売却方法は？３つの方針
まずは、空き家を売却するときの方針についてご説明します。
不要な空き家を売却する際は、大きく分けて、次の３つの方針があります。
１：そのまま売る
２：解体し、更地にして売却
３：修繕やリフォームを施して売却
それぞれ違ったメリット・デメリットがあるため、一つ一つ解説していきます。
空き家をそのまま売る
まずは、「そのまま売る」方針です。何も手を付けず、現状の空き家のまま売りに出すことになります。
メリット
メリットとしては、「費用を抑えられる」ことがあります。解体費用やリフォーム費用・修繕費用などを掛けずに売却できるので、差し引きで手元に残るお金も高くなります。
デメリット
物件の状態によっては、修繕もしくは解体しないと売れる見込みがないケースもあるでしょう。戸建ての場合は「古家付き土地」として売る方法もありますが、その場合、買主から「売値から解体費用を引いて欲しい」といった交渉が発生することもあります。
空き家を解体し、更地にして売却
戸建ての場合、いっそのこと解体して更地にしてから売却する方法もあります。
この場合のメリットとデメリットも見ていきましょう。
メリット
更地にすれば様々な土地活用ができるため、より幅広く買主を見つけやすくなります。また、古い家を解体してしまうので、その後のトラブルも防ぎやすくなります。
デメリット
デメリットとしては、やはり解体費用が掛かることでしょう。場合によっては数百万円の出費になることもあります。空き家解体の補助金が使えないか等、自治体の仕組みにも目を向けて検討してみましょう。
空き家に修繕やリフォームを施して売却
空き家に修繕やリフォームを施し、状態を良くしてから売却する方法もあります。配管や扉の立て付け、外壁、床の貼り替え、壁紙などの修繕やリフォームが一般的かと思います。
どの程度リフォームを掛けるかは、物件の状態にもよるでしょう。「壁紙と床を張り替えるだけ」という場合もあれば、全面的にリノベーション（改装）を施す場合もあります。
メリット
物件を良い状態に仕上げることができるため、売却価格が高くなると期待できます。特に中古のリノベーション物件は人気があるので、買主も見つけやすくなるでしょう。
デメリット
リフォームや修繕の範囲に応じて、それなりに費用が掛かってしまうことがデメリットです。リフォーム費用・修繕費用と、それによって査定額がどのくらい高くなるのか、天秤に掛けてしっかりと見極めることが重要になります。
どうすればいい？売却に強い不動産会社に相談を！
空き家をそのまま売るか、解体して更地にするか、それとも修繕やリフォームを施して売却するか…。どの場合も違ったメリット・デメリットがあるため、一口に「これが良い」と言い切ることはできません。
どんな方法を取るのがベストかは、不動産のプロによる見積もりが欠かせません。
こうした難しさがあるため、空き家売却については、かならず売却に強い不動産会社にご相談ください。
私たちKOBE売却ナビも、神戸市内の不動産売却・買取を専門としています。
いつでもお気軽に、ご相談・お問い合わせ下さい。
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空き家売却にかかる費用と税金
続いて、空き家の売却にかかる費用と税金について、簡単に見ていきましょう。
１：仲介手数料
２：印紙税
３：登録免許税
４：住民税（地方税）・譲渡所得税・復興特別所得税
５：不要な家財道具などの処分費用
こうした諸費用や税金について解説していきます。
仲介手数料
売買が成立した際に、不動産会社に支払う手数料のことです。宅地建物取引業法により、以下のように上限が決められています。
| 売却価格が200万円以下の場合 | 売却価格 × 5.5% |
| 売却価格が200万円を超えて400万円以下の場合 | 売却価格 × 4.4% |
| 売却価格が400万円を超える場合 | 売却価格 × 3.3% |
印紙税
売却時に「不動産売買契約書」に貼り付ける印紙税です。
不動産売買契約書に記載される金額により、印紙税は異なってきます。また、令和4年3月31日まで軽減措置が適用されており、今は印紙税が少し安くなっています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
登録免許税
売却時の不動産登記に必要となる税金です。基本的には、固定資産税評価額の2%になります。なお、こちらも令和4年3月31日まで軽減措置が適用されており、期間内に売却すれば、固定資産税評価額の1.5%となります。
住民税（地方税）・譲渡所得税・復興特別所得税
売却額が取得金額を上回って利益が出た場合、その金額に応じて、住民税・譲渡所得税および復興特別所得税が掛かります。
また相続の場合、空き家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省）などもあり、こちらの計算は非常に複雑です。ここでは解説は省略させていただきますが、詳しく確認したい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不要な家財道具、立木、敷地内の門塀などの処分費用
空き家売却で見落としがちなのが、不要な家財道具などの処分費用です。
空き家の中には、古くなったタンスやクローゼット、ベッドなどの家財道具や、捨て忘れたゴミなどが意外とあるものです。こうした不用品の処分費用も、積み重なると想定外の出費になる場合もあります。予めしっかりと空き家の中を確認し、どんな不用品が残っているのか確認しておくと良いでしょう。
また、敷地内の立木や門塀なども、場合によっては処分・撤去を検討することになります。こうした撤去費用も掛かる可能性があると考えておきましょう。
なお、神戸市内の空き家の場合、神戸市による解体費用の補助金もあります。
これについて詳しくは後ほど解説します。
空き家・空き地・不動産売却の税金もKOBE売却ナビにご相談を！
空き家や空き地など、不動産売却の税金の仕組みは、とても複雑です。「よくわからない」と困ってしまう方も多いのではないでしょうか。
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兵庫県・神戸市で使える空き家の補助金
空き家や空き地の悩みについて、兵庫県神戸市ならではの状況も見ていきましょう。
まずは、兵庫県や神戸市による補助金や助成金をご紹介していきます。
神戸市老朽空家等解体補助事業（令和3年度）
活用等の見込みが乏しい腐朽や破損が生じている老朽空き家や、その予備軍である建替等が困難な老朽家屋の早期解体を促進することにより、空き家が放置され周辺の生活環境へ悪影響を及ぼすことを未然に防ぐなど健全で快適なまちづくりを推進することを目的とした補助制度です。
空き家の解体、敷地内の門塀などの撤去、立木の伐採などの費用を補助してもらえる制度です。
原則として、補助対象基準額の1/3（上限60万円）まで補助を受け取れます。
神戸市空き家・空き地地域利用応援制度 空き家再生等推進事業
空き家住宅または空き建築物を、地域の活性化に資する地域活動や地域住民の交流拠点等の用途に活用する場合、その改修費の一部を補助します。
出典：https://www.city.kobe.lg.jp/a94208/kurashi/sumai/jutaku/information/akiya-riyobank/akiyasaisei.html
こちらは空き家活用に関する補助金です。滞在体験施設、文化施設、創作活動施設やコワーキングスペースなど、10年以上継続して地域のために活用する場合、空き家の改修工事費用の一部を補助してもらえます。
補助金額は対象工事費の2/3、もしくは233万3先円のうち低いほうの額になります。
兵庫県 空き家活用支援事業
一戸建ての住宅の空き家や共同住宅の空き住戸を住宅、事業所又は地域交流拠点として活用するために改修する際、改修工事費の一部を助成します。
出典：https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/machi-saisei/sato-akiya/sato-akiya.html
こちらは兵庫県による空き家活用の補助金となります。一戸建てまたは共同住宅の空き住戸で、空き家期間が6ヶ月以上、築20年以上などの条件があります。
こうした空き家を地域交流拠点または事業所として10年以上活用する場合、空き家の機能回復や事務機器取得費などの補助を受けられます。
補助金額は条件により、40万円～150万円ほどとなります。
神戸市の空き家売却で使える補助金は？
空き家を売りたい場合に使える補助金は、残念ながら特にありません。
ただし、「解体してから売却したい」という場合は、神戸市老朽空家等解体補助事業が使える可能性もあります。
こうした地域の補助金を活用するためにも、神戸市内の空き家の売却は、地域に詳しい不動産会社にご相談ください。
神戸市「すまいるネット」空き家・空き地データバンクの状況
それでは次に、神戸市内各地の空き家・空き地の状況を見ていきましょう。
神戸市の住宅総合窓口「すまいるネット」神戸市空き家・空き地地域利用バンクのデータをもとに、各区ごとの空き家・空き地の売却状況を調べてみました。
※調査実施日：2021年8月12日
「すまいるネット」に登録されているのは、実際の空き家・空き地のごく一部です。ですが全体の傾向を見る参考として、ご紹介していきます。
神戸市中央区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：１件（戸建て／成約済）
中央区は今、不動産人気が高まっている地域です。空き地・空き家、中古物件も売れやすくなっています。そのため、「すまいるネット」の空き家・空き地バンクにも、登録はほとんどありません。
神戸市兵庫区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：８件
・うち空き家７件、空き地１件
・成約済６件
兵庫区も、市内で中古物件の需要が高まっている地域です。空き家・空き地バンクへの登録は８件ほどありますが、そのうち６件はすでに成約済。こちらも空き家・空き地が売れやすい地域と言えそうですね。
神戸市北区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：８件
・うち空き家４件、空き地４件
・成約済２件
北区の場合、空き家だけでなく空き地もいくつか売りに出されていますね。成約済の物件もあるので、北区の空き家・空き地でも売れていることがわかります。
神戸市垂水区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：14件
・うち空き家９件、空き地５件
・成約済４件、引合せ中３件
垂水区は空き家・空き地の売買が活発な印象です。空き家・空き地とも売出中、成約済、引合せ中の物件がいくつもあります。売りに出す人も多ければ、買いたい人も多いようです。
神戸市東灘区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：２件
・うち空き家１件、空き地１件
・成約済２件
東灘区で「すまいるネット」に登録されている空き家・空き地は各１件、いずれも成約しています。東灘区は人気の地域なので、空き地や空き家も売りに出せば、すぐに売れるのかもしれませんね。
神戸市灘区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：３件
・うち空き家３件、空き地０件
・成約済２件、引合せ中１件
灘区でも、空き家・空き地の取引が見受けられます。売りに出されている空き家３件が、すべて成約または引合せ中となっており、こちらの地域も人気の高さを伺わせます。
神戸市西区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：２件
・うち空き家１件、空き地１件
調査時点では、西区で「すまいるネット」に登録されている空き家・空き地は合計２件。他の地区より少ない印象です。とはいえ西区で空き家・空き地が売れないというわけではなく、たまたま売出中が少ないタイミングなのかと思います。
神戸市長田区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：17件
・うち空き家７件、空き地10件
・成約済２件、引合せ中６件
長田区は、空き家・空き地とも他の地区より多い印象です。ただし、成約済・引合せ中も多いですから、買いたい人の需要も多いようですね。活発な取引が行われているので、長田区の空き家・空き地も今が売り時かと思います。
神戸市須磨区の空き家・空き地の売却状況
・「すまいるネット」登録の空き家・空き地：９件
・うち空き家６件、空き地３件
・成約済２件、引合せ中４件
須磨区は空き家の売買が活発なようですね。空き地もありますが、空き家人気のほうが少し高いのかなと思います。今、須磨区で空き家を売るなら、解体して更地にするより、中古住宅、もしくは古家付き土地として売ったほうが売れやすいかもしれませんね。
おわりに：神戸市は空き家・空き地を売却しやすい環境
さて、全国的に見ると空き家・空き地は大きな社会問題になっていますが、神戸市ではどの地域でも活発に売買されていることがわかりました。この背景には、都市整備計画などで神戸市内の住宅需要が高まっていることもあるでしょう。
また、住宅の倒壊によって甚大な被害をもたらした、あの阪神大震災の教訓から、兵庫県・神戸市は空き家問題の対策にも力を注いでいます。こうした背景もあって、神戸市は空き家・空き地を売却しやすい環境にあると言っても良いでしょう。
「タダでもいいから手放したい！」と焦らず、お気軽にご相談ください
いらない空き家や空き地を抱えてしまうと、維持費ばかりが掛かり、「ただでも良いから手放したい！」と思ってしまう人も少なくありません。
ですが、空き家や空き地であっても、大切な財産です。
できる限り良い形で手放すことができるよう、私たちKOBE売却ナビは、ベストを尽くしてお手伝いさせていただきます。
神戸市内の空き家や空き地でお困りの方は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
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