相続した20世帯の賃貸マンションが築20年を超えます。ここで空室が出たので管理会社からリノベーションの提案がありました。いつもの原状回復工事では現行8万円の賃料が難しいことと、設備も20年を経過して耐用年数が迫っている、というのが理由です。予算は300万円です。多額の費用をかけるべきかどうか経験がないので悩んでいます。このようなケースで、決断を助けてくれる基準のようなものはありますでしょうか︖
リノベーションするかはオーナー様の目的次第
リノベーションをするか現状維持で家賃を引き下げて維持するかは悩みどころですね。結論から申し上げますと、地主様がどのような目的で賃貸経営を行うかでベストな選択は異なるでしょう。リノベーションとは一般的な原状回復工事とは異なり、目的に合わせて全く別の居住空間に変更することを指します。築年数が20年を経過しているということは、地域性や近隣住民のニーズにも変化があってもおかしくありませんね。リノベーションをすることで、物件として新たな価値を見出せる可能性があります。ですが地域性の変化や、市場のニーズの分析は時間が掛かりますし、専門的な分野に相当します。ですのでリノベーションをすれば必ず空室状況が改善されるとは限りません。また地主様が節税対策で賃貸経営を行っているのであれば、リノベーションの必要はなく、そのまま所有し続けた方が良い場合も考えられます。賃貸経営は所有する目的によって、講じる策が異なることを把握しておきましょう。空室リスクを減らして賃貸経営をしたいと考えているのであれば、リノベーション以外の方法もいくらでもあるのです。良い機会ですので、目的に合わせた賃貸経営の収益予想を立ててみても良いかもしれません。
すべての対策の収益予想表をつくる経営の方針が異なっていても、「300万円の投資という提案」への答えを出さなければなりません。その時の判断基準について考えてみましょう。多額の投資に対して大家さんには２つの疑問があるはずです。
それは、Ａ．採算がとれるのか︖ と、Ｂ．他にも選択肢があるのではないか︖ という疑問です。空室を埋めるには、300万円の投資の他に、家賃を下げる、数10万円の少額リフォームを行う、といった選択肢もあるからです。どの方法でも、適切な家賃設定ならば、お部屋が決まらないことはないはずです。その答えを出すために、300万円の投資をした場合と、それ以外に考えられる対策の、すべての収益予想を作って比較するというのが、お勧めする方法になります。
収益予想で用いる数値は以下の5つです。
１．募集賃料 ２．空室率３．実際の家賃収入 ４．経費 ５．粗利益
一部屋だけの収益予想に「空室率」とは︖ と思うかもしれませんね。実は収益予想が１年分では参考にならないので、10年程度の期間を計算したいのです。すると2～3回の退去があり、募集に要する期間も対策ごとに違うので空室率も変化します。本当は「粗利益」ではなく「収益」を算出したいのですが、一部屋ごとに運営費を計上できないので、工事費を経費として差し引いた「粗利益」で代替します。
300万円のリノベーションの収益予想は以下の通りです（年単位です）。
※募集賃料は現行から5,000円上げて85,000円に、募集に要した期間は2カ月半に、工事代300万円は8年間で年に375,000円ずつ計上しました。2回目の退去のとき（9年目）は家賃を5,000円下げています。
家賃値下げ案の収益予想は以下のとおりです。
※募集賃料は現行から10,000円下げて70,000円に、募集に要した期間は6カ月。4年ごとの退去で家賃を5,000円さげて、そのたびに6カ月の空室が発生しています。
２つを比較すると、10年間に稼ぐ粗利は「家賃の値下げ」が累計で350万円ほど多くなりました。「10年程度で取り壊す」という大家さんにとっては、家賃を下げる方が正しい選択かもしれません。しかし、長く経営を続ける、という大家さんは、9年目10年目の粗利益を比べれば、この後の10年間で大きく逆転することが見えますので、300万円の投資の意義が確認できるのではないでしょうか。
もし、質問いただいた大家様の方針が、できるだけ長く経営する、程度の良い状態を維持して高く貸せるように経営する、という方針でしたら、これらの収益予想から、300万円を有効に投資するという経営判断が見えてくるのではないかと思います。
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