弁護士による賃貸法律相談室　工事の不手際、貸主の責任は？

店長の恋水です。退去の際水回りなどの設備をリフォームして新賃借人を募集することは、賃貸経営でよく行われています。神戸市の不動産でも何件か事例を耳にしたことがありますが、この時に工事を請け負ったリフォーム会社の不手際で、賃貸物件の「リフォームを行った部屋以外の入居者居室」に損害が発生した場合、賃貸物件のオーナーも賠償責任を負うのか気になる方も多いのではないでしょうか？今回は上記の事例の判例なども参考にしながら解説していきます。
実際上記のようなトラブルが発生し裁判沙汰になった事例です。東京地方裁判所平成24年12月17日判決の事例で、この事案の概要は以下の通りです。

上記事案では浸水被害を受けた9階居室の賃借人がリフォーム会社のみならず、建物のオーナーに対しても被告として損害賠償請求訴訟を提訴しました。

裁判所は工事の際不手際があったリフォーム会社への損害賠償請求は認めました。しかし本件においてリフォーム工事を依頼した建物オーナーの責任も法的に認められるのかと言った点が問題となりました。この訴訟で原告の賃借人側が「オーナーにも責任がある」とした根拠は以下の通りとなります。建物のオーナーには賃貸借契約に基づき貸室を賃借人などに使用させる債務があり、その履行をリフォーム会社が補助する関係にある。

と主張しましたが、結論として裁判所は建物オーナーの損害賠償責任は否定したため多くの貸主さんにとって良い結果となったと言えます。裁判所は建物オーナーの責任を否定した理由について以下の通り述べています。

として、工事業者のみに合計610万円の損害賠償を命じました。今回の事案で、「建物オーナーは責任を負う必要がない」ということで幕引きをしたのは当然の判断だと思う方も多いと思います。

しかし今回のケースと類似した事案で、たとえばリフォームした貸室で工事に不手際が生じ、その結果工事が行われた貸室の賃借人が損害を負った場合の判断は今回紹介した事例とは異なる判決が出てしまう可能性があります。

今回の場合、リフォーム会社は当該貸室の賃借人に対して「賃貸人の履行補助者」となり、その履行補助者の過失を理由に建物オーナーが責任を負う可能性があると言えるためです（なお貸主が、施設賠償責任保険などに加入していれば、建物工事に伴う損害額の大半は保険でカバーされるケースが多く、本件のように慰謝料等（以下で説明）の請求をされてしまう場合に問題になる話と言えます）。

本件は結果的に、リフォーム会社に対する損害賠償として損害の実額の他、賃借人がこの漏水事故によって仕事で使用する機材の故障により仕事ができなくなったり、精神異常(自律神経失調症やうつ病等)で治療を受ける必要があったことから、賃借人とその同居人に対して合計230万円の慰謝料（損害賠償の種類の中の1つ）が認められています。

工事による損害賠償事案の慰謝料としては比較的高額であり、場合によっては建物のオーナーも損害賠償請求を負うこともなると言った点でも参考になる事例です。