不動産のご売却をご検討の方へ
不動産のご売却を考えられるご事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、状況にあった売却方法を検討します。
売却計画を立てる時の3つのポイント
売却の目的を再確認する
売買することに目的を置きすぎると、判断に迷う時があります。そんな時は、本来どのような目的で売りたいと思ったのかを明確化することで、しっかり判断できるようになります。
期限を明確化しておく
売買期限の条件は、可能な限り早く売却したい方もいれば、特に決まっていな方など様々です。期限を決めておくとスケジュールの調整が取りやすく、不動産会社もそれを目標に動くメリットがあります。
必要金額を決めておく
最低でも手元に〇〇〇万円はほしいとイメージがつく方は、その想定相場観を照らし合わせながら進めましょう。特に金額のイメージのない方は、担当営業に予想額などを聞ききながら進めましょう。
売却に必要となる諸費用や税金について
不動産を売却には売却価格により諸費用などがかかります。売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となることを理解しておきましょう。
諸費用1 仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産売買の仲介業務に対して払う手数料です。仲介業務は情報サイトに物件情報の掲載したりチラシ作成やポスティング、購入希望者の物件見学に立ち合いなどの販売活動の手数料となります。
売却価格によって不動産の仲介手数料が変動する
不動産の仲介手数料は、売却価格によって変動します。
・200万円以下の金額 売却価格 × 5.5%
・200万円を超えて400万円以下の金額 売却価格 × 4.4%
・400万円を超える金額 売却価格 × 3.3%
大体の場合は、売却価格が400万円を超える場合が多いので、価格に対して3.3%をかけて、消費税をプラスした金額になりますので、知っておいても損はないと思います。
| 売却価格 | 仲介手数料の割合 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 1000万円 | 3.3% | 39万6000円 |
| 3000万円 | 3.3% | 105万6000円 |
| 5000万円 | 3.3% | 171万6000円 |
諸費用2 譲渡所得税
不動産の売却時にかかる税金「譲渡所得」は、所有している土地や建物などを売却して得られた利益にかかります。税金の名称自体は所得税と住民税になりますが、総称して譲渡所得税と呼ばれることが多く、「不動産売却価格」から「不動産購入時にかかった取得費」と「売却にかかった費用」を引いて算出します。
不動産の所有期間により税率が変動する
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間で変動します。具体的には不動産の所有期間が「５年以下」の場合、短期譲渡所得、5年超」の場合、長期譲渡所得の税率が適用されます。
・【短期譲渡所得の場合】5年以下の場合の 住民税 × 30% 住民税 × 9% 復興所得税 × 0.63%
・【長期譲渡所得の場合】5年以上の場合の 住民税 × 15% 住民税 × 5% 復興特別所得税 × 0.315%
となっています。長期譲渡所得は5年超の場合ですが、10年以上の保有期間がある場合は、さらに減税されます。
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 30% | 10% |
| 5年超10年以下 | 15% | 5% |
| 10年超 | 10% | 4% |
※長期譲渡所得（保有期間10年超）6,000万円超の部分については所得税率15％（住民税5％）
諸費用3 登記費用
売買契約が完了し、無事ローンも完済できたら抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の費用は、個人で手続きすると1,000円～2,000円ほどで済ませることもできますが、複雑なので司法書士へ依頼することお勧めします。手数料は約5,000円～2万円が目安です。
不動産売却の諸費用「印紙税」
印紙税は課税物件に該当する一定の文書（簡単に言えば契約などを交わす時に税金が発生する文書）に対して課される税金です。不動産の売買契約時に売主と買主で交わす不動産売買契約書に印紙を貼り、消印をします。こちらも譲渡所得税と同じく、契約金額により変動します。
印紙税に軽減税率の適用
印紙税は2022年3月31日までは軽減税額が適用されます。1万円未満の契約金額に対しては非課税となりますが、契約金額が上がれば上がるほど、印紙税は高くなります。一般的な不動産売買においての金額は1000万円いじょう5000万円以下が多いと思いますので、約1万円と想定しておいてください。
| 契約金額 | 軽減税率適用後の税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万円以上100万円以下 | 500円 |
| 100万円以上500万円以下 | 1000円 |
| 500万円以上1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万円以上5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万円以上1億円以下 | 3万円 |
| 1億円以上5億円以下 | 6万円 |
売却に必要となる諸費用・税金まとめ
売却額がそのまま手元に残るのではなく、売却にかかる諸経費（経費・税金）を抜いた金額が手取り額となりますので、ある程度、想定しながら動くことで大まかな手取り額が把握できます。希望額含めプロのハウスアドバイザーが無料でアドバイスをいたしますので、お気軽にご連絡ください。（ご相談の際は、事前予約が必要です。）
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